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INCONTRI DI FORMAZIONE SU DONAZIONI E SUCCESSIONI IN MATERIA DI FAMIGLIA

 

Su iniziativa della Commissione Famiglia dell’Ordine degli Avvocati di Bari si sono tenuti nei giorni 19 febbraio;  3 e 18 marzo;  1  e 2 aprile 2016 incontri formativi in materia di donazioni e successioni, analizzandone i profili giuridici, fiscali e giurisprudenziali.

Alle sedute, coordinate dall’Avv. Lia Lacatena, ha partecipato un folto ed attento pubblico di avvocati ed operatori del diritto, con gli interventi dei notai Marco Tatarano, Luca Fornaro,Michele Labriola, Maria Capotorto, degli avvocati Francesco Indelli, Angelo Sylos Ivone, Ida Denora, Roberta Valente, Michele Castellano, Luigi Liberti, Maria Luisa Maggiolino e, per gli aspetti fiscali, di Domenico Montemurno 

 

 

 

 IL PREZZO VALORE   ANCHE PER LE VENDITE ALL’ASTA

 

 

Con una recente sentenza[1] la Corte Costituzionale ha esteso l’applicazione del cosiddetto “prezzo-valore” , ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, anche ai trasferimenti di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze effettuati a seguito di espropriazione forzata o di pubblico incanto, dichiarando l’illegittimità costituzionale dell’art. 1 comma 497 della legge 23 dicembre 2005 n. 266  ( Finanziaria 2006).

Per meglio comprendere la portata innovativa della pronunzia della Consulta è opportuno richiamare la vigente normativa sull’argomento. Infatti nei trasferimenti immobiliari la base imponibile viene determinata, dal combinato disposto degli artt. 43 e 51 del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, tenendo conto del loro valore venale in comune commercio, trovando, tuttavia, un temperamento ovvero un limite al potere di rettifica degli uffici, secondo l’art. 52 quarto comma del medesimo decreto, nelle ipotesi in cui il trasferimento ha per oggetto immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita e per i quali il valore viene determinato in maniera cosiddetta “ automatica”, applicando specifici moltiplicatori ai valori catastali rivalutati con i coefficienti stabiliti ai fini delle imposte dirette. Nella pratica tale determinazione di valore automatico è di gran lunga inferiore al valore venale ma rappresenta comunque una base imponibile non modificabile da parte dell’Amministrazione Finanziaria.

Fermo restando l’obbligo di dichiarare in atto il corrispettivo pattuito, con il comma 497 dell’art.1 della Legge 266/2005 è stato previsto che, “ in deroga alla disciplina di cui all’articolo 43 del TUR …per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto di cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro,ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’art.52, commi 4 e 5 del citato TUR, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto. Le parti hanno comunque l’obbligo di indicare nell’atto il corrispettivo pattuito. Gli onorari notarili sono ridotti del 30%”

In sostanza in presenza di alcuni requisiti soggetti ed oggettivi, vi è la possibilità, per gli acquirenti, di pagare le imposte sul valore automatico invece che sul corrispettivo pattuito e versato che deve essere comunque dichiarato, pena la sanzione per occultazione del corrispettivo prevista dall’art. 72 del citato TUR.

I requisiti soggettivi attengono agli acquirenti, individuati nelle persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, mentre quelli oggettivi si riferiscono agli immobili ad uso abitativo e relative pertinenze. A quest’ultimo proposito va detto che non è necessario che oggetto del trasferimento sia la prima casa di abitazione ma è sufficiente che si tratti di   immobili classificati nelle categorie catastali: A1 ( abitazioni di tipo signorile), A2 ( abitazioni di tipo civile), A3 (abitazioni di tipo economico), A4 ( abitazioni di tipo popolare), A5 ( abitazioni di tipo ultrapopolare), A6 ( abitazioni di tipo rurale), A7 ( abitazioni di tipo villini) A8 ( abitazioni di tipo ville) e relative pertinenze, indipendentemente dal numero di queste, purchè vi sia il rapporto pertinenziale con l’unità abitativa.

L’errata indicazione del valore automatico, in misura inferiore a quello effettivo, una volta dichiarata la volontà di volersi avvalere del “prezzo valore”, non comporta la possibilità per l’ufficio di procedere all’accertamento sulla base del valore venale in comune commercio ma solo di recuperare la differenza dell’imposta non versata, come ben chiarito dalla stessa Agenzia delle Entrate[2].

Lo stesso trattamento è poi previsto anche per gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali, gli atti di rinunzia con effetti traslativi ed ogni altro negozio assimilato al trasferimento, come riportato in un altro intervento[3] dell’Agenzia delle Entrate. Con quest’ultimo provvedimento è stato anche chiarito che, per effetto della ulteriore condizione posta della legge e cioè che vi debba essere una dichiarazione “ resa al notaio”, non è possibile invocare il “prezzo valore” per i trasferimenti effettuati con scrittura privata non autenticata.

Sulla base di questa ultima considerazione ovvero che è sempre necessaria la dichiarazione della parte acquirente “ resa al notaio” per usufruire del trattamento di favore in argomento, si era esclusa la possibilità per tutti quegli atti che non richiedevano la presenza del notaio ai fini traslativi, quali le sentenze o gli atti di aggiudicazione di vendite all’asta. In particolare per gli atti di vendita effettuati in sede di espropriazione forzata, asta pubblica o aggiudicati a seguito di pubblico incanto, stante la chiara disposizione dell’art. 44 del TUR che prevede che la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione, si è ritenuto[4] che non si possa applicare il comma 497 dell’art. 1 della Legge 266/205 in quanto lo stesso fa riferimento esclusivamente all’art. 43 del D.P.R. 131/86.

Tale assunto è stato mantenuto e confermato dall’Agenzia delle Entrate anche nell’ambito della Guida operativa alla tassazione degli atti notarili approvata con la Circolare n. 18/E del 29 maggio 2013 nella quale si legge che “ per il trasferimento di immobile abitativo in seguito ad aggiudicazione all’asta pubblica, la base imponibile è determinata ai sensi dell’art. 44 del TUR, con la conseguenza che la deroga prevista dal citato articolo 1 comma 497, non può essere applicata ai trasferimenti in parola, perché riferita espressamente al solo articolo 43 del TUR”.

Con ordinanza di rimessione alla Corte Costituzionale del 21 giugno 2010, la Commissione Tributaria Provinciale di Grosseto ha sollevato questione di legittimità costituzionale dell’art.1 comma 497 della legge 266/2005 proprio nella parte in cui, derogando al solo art. 43 del D.P.R. 131/86, non consente, nel caso di acquisti di beni immobili avvenuti in sede di espropriazione forzata richiamata dall’art. 44 del citato D.P.R. 131/86, di determinare la base imponibile con il cosiddetto sistema della valutazione automatica, e tanto per contrasto con gli artt. 3 e 53 della Costituzione.

Nel motivare la non manifesta infondatezza della eccezione di incostituzionalità, la Commissione Tributaria Provinciale di Grosseto faceva perno sull’irragionevole discriminazione in sede di trasferimento di immobili abitativi avvenuti a seguito di procedure esecutive rispetto a quelli, con analoghe caratteristiche ma avvenuti con atto pubblico dinanzi ad un notaio. E riteneva che quest’unica differenza tra le due ipotesi, per il resto del tutto analoghe, ovvero la dichiarazione resa dinanzi al notaio ben poteva essere superata mediante la presentazione della medesima dichiarazione resa dinanzi al Tribunale.

In sede di opposizione alla proposta questione di illegittimità costituzionale l’Avvocatura Generale dello Stato rilevava che le due fattispecie erano del tutto diverse in quanto, pur conseguendo lo stesso risultato, quello di trasferire a persona fisica un immobile ad uso abitativo, avevano alla base due distinti atti negoziali: uno di diritto privato e l’altro il pubblico incanto. Conseguentemente, mentre per le vendite giudiziarie il prezzo di aggiudicazione rappresenterebbe un dato certo ed incontrovertibile sul quale riferire la base imponibile, negli atti negoziali privatistici, venendo meno tale certezza, si sarebbe ritenuto opportuno prevedere un automatismo tale da assicurare una obiettiva determinazione della base imponibile.

Ulteriore motivo di opposizione dell’Avvocatura Generale dello Stato è dato dalla considerazione che non sarebbe accettabile ritenere il sistema di determinazione automatico della base imponibile uno strumento di favore tale da comportare conseguenze discriminanti, atteso che il prezzo di aggiudicazione all’asta è, di regola, inferiore ai valori di mercato, tanto da poter a sua volta costituire un elemento di favore nei confronti dell’acquirente.

Da ultimo viene sottolineato che scopo della norma di favore sarebbe quello di conseguire il progressivo aggiornamento dei dati catastali, imponendo da un lato l’obbligo di dichiarare il prezzo effettivo e dall’altro consentendo, di fatto, una riduzione d’imposta, senza incorrere da parte dell’acquirente, nel rischio di subire un accertamento.

Al contrario, la Corte Costituzionale ritiene che tale finalità non sarebbe individuabile, posto che, invece, sarebbe presente nella disposizione oggetto del contendere una ulteriore finalità: “ quella di consentire al contribuente di scegliere la soluzione più conveniente in relazione all’andamento del mercato immobiliare”. Seguendo tale considerazione vi sarebbe tra le due fattispecie, per il resto analoghe, una discriminante: nell’un caso viene lasciata la possibilità di avvalersi o meno della norma di favore in ragione anche di valori di mercato inferiori a quelli tabellari, nell’altro non viene data alcuna possibilità di scelta, dovendosi attenere esclusivamente ai valori dell’aggiudicazione.

In concreto viene ravvisata la illegittimità della norma nella mancata possibilità, di fatto riconosciuta all’acquirente in libero mercato, per coloro che acquistano a seguito di pubblico incanto, di fare riferimento al valore tabellare, ai fini dell’applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali e ciò perché la disposizione cita solo l’art. 43 del D.P.R. 131/86 e non anche l’art. 44.

La Corte Costituzionale in definitiva ritiene che “ la mera differenziazione del contesto acquisitivo non è sufficiente a giustificare la discriminazione di due fattispecie caratterizzate da una sostanziale omogeneità, in particolare con riguardo all’esclusività del diritto potestativo concesso all’acquirente in libero mercato

Sulla base di tali argomentazioni, quindi dichiara la incostituzionalità del comma 497 dell’art.1 della Legge 266/205 nella parte in cui non prevede anche per gli acquirenti di beni immobili ad uso abitativo a seguito di pubblico incanto, di poter richiedere l’applicazione della valutazione automatica prevista dai commi 4 e 5 dell’art. 52 del D.P.R. 131/86.

Da tanto discende che oltre all’effetto immediato di consentire anche per tali acquirenti la possibilità di avvalersi della suddetta disposizione sarà consentito, nel termine di tre anni dal pagamento, come previsto dall’art. 77 del citato D.P.R. 131/86, di richiedere il rimborso delle somme eventualmente maggiormente corrisposte, sempre che sussistano i più volte indicati requisiti e sia stata, comunque, presentata la dichiarazione di volersi avvalere della norma di favore.

 

[1] Sentenza n. 6 del 15 gennaio 2014 della Corte Costituzionale depositata il 24 gennaio 2014

[2] Ris. N. 176 del 9 luglio 2009 dell’Agenzia delle Entrate.

[3] Ris. N. 121 del 1 giugno 2007 dell’Agenzia delle Entrate.

[4] Ris. 102 del 17 maggio 2007 dell’Agenzia delle Entrate

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Domenico Montemurno
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